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北京新房預售價9.5萬/平破歷史新高 專傢：是個案而不是全面松綁
????本報記者?張敏?北京報道
????堅守瞭7個多月後，北京新房單價8萬元的“紅線”終於告破超值。
????根據北京市住建委的信息，8月5日，位於豐臺區的華潤昆侖域、北京金茂府和招商中國璽項目取得預售許可證，預售均價皆為9.5萬元/平方米。這是今年首批均價超過8萬元的新房項目。在此之前，8萬元一直被視為北京新房市場的價格“紅線”。
????北京是執行“限價令”較為嚴厲的城市。在此之前，今年不僅沒有單價超過8萬元的項目獲批，在已經獲批的項目中，預售價格也普遍被認為低於市場水平。這也導致一些房企延緩拿證，新房市場供應和成交均處於相對低位。
????據悉，這三個項目的前身，均為2015年出讓的高價地。北京市房協秘書長陳志認為，上述三個項目的放行，說明監管部門考慮到一些高價地項目的歷史成本和運營壓力。但這並不意味著高價地項目會被無限制地放行，從業者也不應抱有“調控松動”的僥幸心理。
????前身均為市區高價地
????上周末，北京新房均價8萬元“紅線”告破的消息就在業內傳播。到8月8日，北京市住建委官網才更新瞭這一信息。但三個項目同時“撞線”的現象，仍然讓業界感到意外。
????這三個項目的前身，均為2015年的高價地。
????2015年1月5日，位於北京市豐臺區亞林西居住區的兩宗地迎來出讓，這兩宗地塊位於南二環外，毗鄰夏傢胡同“地王”和西局“地王”，因地段優越而頗受追捧。
????經過多輪競價，其中一宗地塊以總價42億元、配建45300平方米限價房的代價競出，拿地者為招商、華潤、九龍倉、平安聯合體。按照可售商品房部分計算，樓面價接近4萬元/平方米。
????隨後，同區域的另一宗地塊也在經過一番競爭後競出，得主同樣是招商、華潤、九龍倉、平安聯合體。該地塊的總價為44.9億元，考慮到配建41600平方米的限價房，以及其他公建部分，最終成交的樓面價約折合4.97萬元/平方米。
????這兩宗地塊就是如今的“華潤昆侖域”和“招商中國璽”。
????2015年8月31日，位於南三環的豐臺區石榴莊地塊在經過64輪的激烈角逐後競出，得主為中鐵建、金茂聯合體，代價為50.25億元、配建18600平方米公租房。據測算，該地塊商品住宅部分樓面價達到5.2萬元/平方米。該地塊為如今的“中國金茂府”。
????陳志向21世紀經濟報道記者表示，這三個項目以9.5萬元的價格獲批，更多帶有個案性質。因為項目本身的土地、資金成本較高，加之三個項目均有國資介入，監管部門應是考慮到其運營壓力，以及國有資產增值保值的需求，才予以放行。
????據瞭解，這幾個項目很早就有入市計劃，但從最初申請到最終獲批，經過瞭較長時間。
????由於企業和監管層很難在價格上達成一致，今年以來，北京新房項目的預售審批周期普遍拉長。有房企人士向21世紀經濟必買推薦報道記者透露，項目要想獲批，通常要在心理價位的基礎上下調30%左右，且往往需要多次申請。
????據悉，在北京的官方文件和公開表態中，均沒有將新房價格控制在8萬元的說法。但由於此前尚未有超過這一價格的項目獲批，因此8萬元也被業界默認為新房價格“紅線”。
????但上述房企人士表示，這種“紅線”不能代表市場的真實水平。按照他的觀點，北京三環內的一些二手房價格已經超過10萬元，如果把新房價格全部限制在8萬元以下，顯然不能與市場的真實需求相匹配。
????價格管控政策難松動
????此次三個項目獲得高價批復，是否意味著北京對新房價格的管控出現松動？
????陳志認為，從三個項目放行所傳遞出的思路來看，北京會對類似的歷史高價地項目做適度的釋放，但這並不意味著所有項目都會無限制放行，更不能理解為政策的松動。
????“市場參與的各方，尤其是企業，不應對這一信號做過度的解讀。”陳志說，今年北京市的樓市調控目標並未改變。
????2016年12月，時任北京市代理市長的蔡奇表示，“要加大普通商品住房供給力度，確保明年房價環比不增長。”今年7月，北京市住建委發佈《北京市住房和城鄉建設發展白皮書（2017）》，也重申瞭“確保2017年房價環比不增長”的調控目標。
????房企人士對此相對冷靜。部分受訪的房企人士認為，今年北京的樓市調控仍將保持高壓態勢，監管部門也不會對高價項目大規模放行，從而造成市場遍地高價房的狀態。“北京的新房項目大多在4環和5環以外，從區域價值來看，這些項目也很難以較高的價格獲批。”
????按照陳志的觀點，上述三個項目高價獲批的背後，說明北京市對於控制房價頗有底氣。他表示，未來北京將有大量的自住房和共有產權住房入市，其在平衡房價方面的砝碼性作用將十分明顯。
????與此同時，租售並舉體系的構建，也將大量緩解買賣市場的壓力，有助於平抑整體房價。
????根據北京市此前公佈的供地計劃，未來5年，北京市計劃供應住宅用地6000公頃，可保障150萬套住房建設需求。其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。
????陳志表示，如果新增供應能落實到位，存量供應能較好地釋放，北京樓市的總體供給和需求是匹配的。
????按照他的觀點，房價是由信貸政策、貨幣政策、供需關系等多項因素所決定。個別高價項目的入市，不意味著整體價格的提高，也不會對價格信號帶來過大的刺激。
????相反，這種放行可能對市場交易帶來有益的刺激。上述房企人士表示，若更多的項目能夠以合理的價格入市，將能夠刺激積極企業推盤，並有助於促進北京樓市交易的升溫。
????據偉業我愛我傢市場研究院數據統計，2017年7月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽1683套，環比下降9.9%，同比下降75.5%。這已是北京新房月度網簽量連續兩個月刷新歷史最低紀錄。?（編輯：賈紅輝，郵箱：jiahh@21jingji.com）
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